Jeśli na terenie osiedla są prywatne mieszkania i lokale usługowe należące do przedsiębiorców, które razem tworzą wspólnotę, to podatek od nieruchomości za tereny wspólne na osiedlu (takie jak na przykład place zabaw) naliczony zostanie właścicielom mieszkań jak dla osób fizycznych. Z wątpliwością w tej sprawie do redakcji zgłosił się nasz czytelnik. Obawia się on, że na nowym osiedlu będzie musiał płacić za tereny wspólne podatek takiej wysokości jak przedsiębiorca (czyli wyższy). - Deweloper wybudował osiedle w Gdańsku i część terenu inwestycji przeznaczył na cele wszystkich mieszkańców osiedla: plac zabaw, drogi dojazdowe, chodniki, itp. Współwłaścicielami terenu będą wszyscy właściciele mieszkań oraz lokali usługowych (każdy jako osobny współwłaściciel) - opisuje sytuację nasz czytelnik, pan Marek. - Jak w takiej sytuacji wygląda naliczanie podatku od nieruchomości? Czy jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli będzie osobą prawną, np. firmą, która na parterze posiada lokal usługowy, to czy cały podatek - również dla osób fizycznych - naliczony będzie jak dla osób prawnych?Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny w kancelarii Mackiewicz Radcowie PrawniZgodnie z regulacją wynikającą z art. 3 ust. 4 Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że nieruchomość stanowiąca współwłasność nie może podlegać opodatkowaniu jednocześnie z innymi nieruchomościami, będącymi wyłączną własnością podatników. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach z zastrzeżeniem ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To samo odnosi się do współposiadania. Odnosząc się bezpośrednio do zagadnienia dotyczącego sytuacji, gdy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 11 wspomnianej ustawy osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Oznacza to, że osoby fizyczne w takiej sytuacji są zobowiązane do złożenia deklaracji oraz do zapłacenia podatku z mocy prawa, czyli bez doręczonej decyzji, w taki sam sposób jak osoby prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność ile wśród współwłaścicieli jest osób prawnych. Niemniej, należy zwrócić uwagę, że w przepisie tym dodano sformułowanie "z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową". Zgodnie z tym, osoby fizyczne należące do wspólnoty mieszkaniowej, do której należą także osoby prawne, będą opłacać podatek na zasadach obowiązujących osoby fizyczne, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły wyrażonej w art. 6 ust. 3 pkt 11. Podmioty będące członkami wspólnoty mieszkaniowej, będące jednocześnie osobami fizycznymi - na podstawie przepisów art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy stanowiących, że: osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, zobowiązane są złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru (ust. 6), a podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (ust. 7 zdanie pierwsze) - składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach, zaś ten organ wydaje tym podatnikom decyzję ustalającą podatek (wymiarową).
W obrocie gospodarczym właściciele nieruchomości mogą być zainteresowani nie tylko nabywaniem i pozyskiwaniem dla siebie nieruchomości, ale także ich zbywaniem w całości czy też w części. Część nieruchomości może być bowiem przez właściciela po prostu niewykorzystywana, może być zbędna z punktu widzenia wykonywania prawa własności. Generalnie można powiedzieć, iż większa nieruchomość to większe koszty (np. podatki od nieruchomości). Jeśli zatem właściciel z części należącej do niego nieruchomości po prostu nie korzysta lub względy ekonomiczne skłaniają go do minimalizacji obciążeń, związanych z posiadaną nieruchomością, to powinien on rozważyć podjęcie działań zmierzających do zbycia części nieruchomości. Poniżej omówione zostaną najważniejsze aspekty i regulacje prawne, związane z możliwością wydzielenia części nieruchomości oraz jej sprzedaży, z uwzględnieniem specyficznej grupy właścicieli, którą stanowią wspólnoty mieszkaniowe. §1. Podstawa prawna podziału nieruchomości we wspólnocie Podjęcie decyzji o podziale nieruchomości i późniejszej sprzedaży jej części to pierwszy z etapów omawianego procesu. Sprawa jest dość prosta i oczywista jeśli mamy do czynienia z pojedynczą osobą fizyczną czy osobą prawną. Nieco bardziej złożona jest prawna problematyka tego zagadnienia w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Właścicielowi lokalu przysługuje związany z jego prawem własności lokalu udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Powstała w ten sposób współwłasność ma charakter współwłasności przymusowej – współwłaściciele, w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej zwaną także „UWL”), nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali. Powstaje zatem pytanie o dopuszczalność podziału nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy. Wyjątek od wspomnianej powyżej zasady, wyrażonej w art. 3 ust. 1 UWL, został wprowadzony przez ustawodawcę w art. 5 tejże ustawy. Przepis ten zezwala na podział nieruchomości wspólnej, na której znajduje się budynek, pod dwoma warunkami. Po pierwsze powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem musi być większa niż powierzchnia działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, po drugie zaś powierzchnia ta przewyższać musi powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku. W praktyce można więc powiedzieć, iż sprzedaży nie może podlegać ta część nieruchomości, która służy prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynku. Do przeprowadzenia omawianego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. §2. Etap decyzyjny Jak wiadomo, wspólnoty możemy podzielić na dwie grupy: wspólnoty, w których lokali wyodrębnionych wraz z niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (tzw. duże wspólnoty) oraz te, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. małe wspólnoty). W myśl art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali bądź Kodeksu cywilnego. W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych decyzja o podziale nieruchomości jest ustawowo przypisana do kategorii czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 22 pkt 6 UWL). Zarząd wspólnoty dla przeprowadzenia podziału nieruchomości potrzebuje zatem zgody właścicieli lokali wyrażonej w stosownej uchwale. Decyzja właścicieli zapada większością głosów, liczoną według przysługujących im udziałów. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych również należy przyjąć, iż czynność tego rodzaju jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem do jej dokonania niezbędna jest, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgoda wszystkich współwłaścicieli. §3. Podział geodezyjny Kolejnym z etapów jest podział geodezyjny nieruchomości. Jego celem jest ewidencyjne wydzielenie z dotychczasowej nieruchomości co najmniej dwóch nowych działek. Podział ten nie prowadzi do zmiany właściciela czy użytkownika wieczystego gruntu – prawa te z chwilą podziału pozostają po stronie dotychczasowych podmiotów. Podział geodezyjny regulowany jest przepisami ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne. Przeprowadzany jest przez uprawnionego geodetę. Polega na fizycznym podzieleniu działki ewidencyjnej na części, w wyniku ustalenia granic podziału oraz sporządzenia odpowiedniej dokumentacji technicznej. Jak już zostało wspomniane powyżej, ustawa o własności lokali stanowi, iż podział nieruchomości odbywa się przy zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kwestie te unormowane zostały w art. 95 i nast. tejże ustawy. Generalnie można wyróżnić dwa tryby postępowania podziałowego, których zastosowanie uzależnione jest od charakteru gruntu. Nieco inaczej przebiega bowiem procedura i inne są uwarunkowania podziału nieruchomości gruntów zurbanizowanych oraz gruntów rolnych i leśnych. Postępowanie podziałowe dokonywane jest w jednym z dwóch trybów: administracyjnym lub sądowym. Tryb administracyjny można podzielić na kilka etapów. Na początku sporządzany jest na odpowiednich podkładach mapowych wstępny plan podziału, zawierający stosowne dane ewidencyjne oraz informacje graficzne. Następnie składa się do wójta, burmistrza czy też prezydenta miasta wniosek wraz z takimi załącznikami jak: dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej, wstępny plan podziału. Kompletny wniosek stanowi podstawę do wydania przez organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent) opinii na temat wstępnego projektu podziału. Decyzja wójta co do zgodności z miejscowym planem wydawana jest w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Pozytywna opinia wójta stanowi podstawę do opracowania projektu podziału w formie operatu, który przygotowywany jest przez uprawnionego geodetę. Geodeta następnie dokonuje okazania granic stronom postępowania podziałowego. w kolejnym etapie przygotowywany jest ostateczny projekt podziału, przekazywany wraz z operatem do ośrodka dokumentacji. Po tych czynnościach wójt wydaje decyzję administracyjną, zatwierdzając zaproponowany podział nieruchomości. Decyzja ta jest podstawą do ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Na koniec postępowania podziałowego, po uprawomocnieniu się decyzji o podziale nieruchomości, dokonuje się wyznaczenia w terenie nowych granic (wytyczenie nowych punktów granicznych i ich stabilizacja). Czynność tą ujmuje się w protokole. Prace finalizowane są operatem geodezyjnym, przyjmowanym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Po zakończeniu całej procedury geodeta przekazuje właścicielowi dokumentację, niezbędną do dokonania zmian w księgach wieczystych – odłączenia od jednej księgi wieczystej wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu i założenia dla nich odrębnej księgi wieczystej. Czynności tej dokonuje Sąd, prowadzący księgę wieczystą dla dotychczasowej nieruchomości, na wniosek właściciela gruntu. §4. Sprzedaż nieruchomości Po dokonanym podziale i wyodrębnieniu nowej nieruchomości możliwe jest jej zbycie czy też wydzierżawienie na rzecz zainteresowanego podmiotu. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, formę aktu notarialnego. Ponieważ współwłasność nieruchomości przysługuje wszystkim właścicielom lokali, wszyscy oni powinni być stroną planowanej umowy sprzedaży, przenosząc na zainteresowany podmiot przysługujące im udziały we współwłasności. Z praktycznego punktu widzenia udział wszystkich właścicieli w jednym czasie – przy podpisywaniu aktu notarialnego może okazać się utrudniony, niemniej zawsze istnieje możliwość udzielenia stosownego pełnomocnictwa np. zarządowi wspólnoty. §5. Podatki i inne obciążenia Należy mieć na uwadze, iż podział nieruchomości poza możliwymi przysporzeniami po stronie właściciela, wspólnoty (np. z tytułu wydzierżawienia czy sprzedaży nowej działki w całości czy też części) może wiązać się również z pewnymi obciążeniami i kosztami. Pierwsza kwestia to możliwość nałożenia na właściciela tzw. opłaty adiacenckiej. Możliwość jej nałożenia wynika z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata ta stosowana jest w przypadku, gdy przeprowadzony na wniosek właściciela podział ewidencyjny nieruchomości prowadzi do wzrostu jej wartości. Wysokość opłaty adiacenckiej ustala gmina w drodze uchwały, nie może ona przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Oszacowania wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale dokonuje powołany przez organ rzeczoznawca. Druga sprawa, chyba bardziej oczywista, to konieczność opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów właściciela podzielonej nieruchomości, uzyskanych z tytułu sprzedaży nowopowstałej działki. Abstrahując jednak od jakże nieuniknionych opłat i podatków, pozostaje mieć nadzieję, iż opisana powyżej procedura podziału nieruchomości okaże się choć odrobinę pomocna dla właścicieli, wspólnot czy zarządzających nieruchomościami i pozwoli na optymalizację sposobów korzystania z gruntu.
Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Stan faktyczny: Chodzi o wyrażenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na zamontowanie dodatkowego urządzenia agregatu na częściach wspólnych na potrzeby lokalu użytkowego. Zapytanie takie już wysłałam do Zarządcy nieruchomości zaś już otrzymałam informację, że parę osób nie wyrazi takiej zgody ( nie bo nie) i temat będzie omawiany na najbliższym zebraniu wspólnoty. Akty prawne: 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) 1994 nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („Ustawa”) Na wstępie wskazuję na przepis Kodeksu cywilnego: art. 144 Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może poobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. A więc, właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym części przynależnych. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tak więc wszelkie zakłócenia (immisje), które mają negatywny wpływ „ponad przeciętną miarę” na korzystanie ze swych nieruchomości przez sąsiadów powinny być wyeliminowane. Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną należy wskazać na przepisy zarówno Ustawy i Kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 Ustawy). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (art. 12 ust. 1 Ustawy). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeks cywilny). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Sąd Apelacyjny we Wrocławiu: „Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna.” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08). Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Proszę zauważyć, że ingerencja sądu dotycząca zwykłego zarządu może mieć miejsce w sytuacjach konfliktowych, jeżeli zachodzi jedna z następujących przyczyn: współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość. Zapewnienie ochrony mniejszości w formie żądania rozstrzygnięcia sądowego przyznaje sąd współwłaścicielowi (współwłaścicielom), który był przeciwny dokonaniu czynności. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności. Zarządcą ustanowionym przez sąd na podstawie art. 203 może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków (por. wyrok SN z 26 kwietnia 1966 r., I CR 312/63, LexisNexis nr 314779, OSNCP 1966, nr 12, poz. 221). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”. Tak więc w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. Jak już wspomniałem, jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego (art. 203 i art. 611 Reasumując – brak zgody wszystkich właścicieli lokali na określoną czynność przekraczającą zwykły zarząd upoważnia większość, obliczoną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na jej dokonanie. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, LexPolonica nr 296417, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213), sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie wydane na podstawie art. 199 – w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też uzasadnienie uchwały SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, LexPolonica nr 302034, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29 oraz uchwały składu siedmiu sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70). Zgoda wspólnoty a części wspólne budynku Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać się Więcej
1BELNo.ingerencja w części wspólne nieruchomości
